【內容摘要】

　　板塊整體-營收增速放緩至個位數，歸母凈利潤大幅跳水，主要受毛利率創新低及計提減值增加影響：21年板塊營收增速進一步放緩至不到10%，而歸母凈利潤大降91%，表現大幅跳水，歸母凈利率由20年的8.4%降至僅0.7%，主要受毛利率創新低及計提減值增加影響，21年板塊扣稅毛利率降至20%以下創新低，而計提資產及信用減值損失同比大增124%至近千億，約為營業利潤的75%（20年13%），營收的4.2%（20年2.0%）。

　　三個梯隊-第二梯隊表現迅速轉弱，第一梯隊表現相對較穩：三個梯隊中僅第二梯隊營收同比下降，而從業績來看第二及第三梯隊均由盈轉虧，第二梯隊23家房企中8家業績虧損，包括華夏幸福（600340）、藍光發展（600466）、【泛海控股(000046)、股吧】（000046）、陽光城（000671）等，第二梯隊毛利率、三費率、減值等各項指標全面轉弱，其中財務費率跳升至8%，減值營收跳升至12%，均明顯高于第一及第三梯隊。而第一梯隊毛利率水平盡管并不突出，但1）成本管控能力明顯較強，2）減值增加相對較少，3）表現更為穩健。

　　14家重點房企-增收不增利、TOP5-10格局變化大：14家重點房企中大部分表現增收不增利，其中受毛利率下降、三費率提升及減值增加拖累，中南、榮盛、華夏幸福及陽光城業績由盈轉虧，而受益毛利率提升及減值下降，華發及濱江成為僅有的兩家業績有所增長的房企。此外從業績規模來看，21年保利歸母凈利潤規模首超萬科躍居第一位，新城及招蛇保持三四位，而TOP5-10格局發生較大變化，榮盛、中南及陽光城跌出榜單（華夏幸福于20年已跌出前十），華發、濱江及【南京高科(600064)、股吧】（600064）進榜，其中華發及南京高科均屬地方國企。

　　投資建議：考慮到政策面持續釋放的積極信號及房地產需求的韌性，我們維持板塊“強于大市”的評級，推薦標的：1）優質穩健國企央企，保利、萬科，其他公司建議關注中海、招蛇、華潤等，規模及利潤率均有提升空間，2）相對激進的彈性標的部分龍頭民企：新城，其他公司建議關注旭輝、碧桂園等，隨著政策面釋放暖意估值修復值得期待，3）物業相關公司華潤萬象生活、旭輝永升服務、碧桂園服務等。

　　風險提示：疫情發展超出預期、調控及信貸政策超出預期、房產稅出臺超出預期、銷售回暖不及預期