今年2月份，證監會宣布啟動了不動產私募基金的試點工作，同一天，基協也發布了備案指引，整體新設了不動產私募投資基金類別。通過試點工作，有望促進不動產市場盤活存量、支持私募基金行業發揮服務實體經濟的功能。

　　據了解，試點工作進一步放寬了投資范圍，存量的商品住宅、市場化租賃住房都迎來了突破，管理人也設置了較高的試點準入門檻，能夠進一步助力行業篩選到更優質、強能力的管理人進入試點工作中。在鼓勵更多范圍的適格投資人參與同時，在股債比、杠桿等技術節點是方面的產品投資靈活度上也有所提升。

　　11月2日，在2023觀點商業年會“不動產資管浪潮”主題峰會上，蘇州元聯投資基金管理有限公司總經理李艷表示，政策的出臺，一方面能夠吸引更多元化的資金，推動資產盤活和價值重估，另一方面也加速了租賃住房投資，完善住房雙軌制的供應體系。結合目前的公募REITs推出的大背景，也形成了一個不動產市場的金融閉環。

　　當前不動產投資市場的現狀，李艷分析認為有幾個方面的特點，首先，從交易市場供給端來看，因為持有不動產企業的經營上、現金流上的壓力，大量資產在推向市場，有很多好的標釋放出來。

　　其次，從交易市場需求端來看，外資對中國不動產投資的觀望情緒加重，內資投資人集中在保險和自用型買家。保險對于項目現金流的貢獻和穩定性的要求較高，這個要求也就傳導到了市場對于資產價值的影響。

　　此外，資金更加相對集中地流向優質、穩定和高增長的資產，這其中受到了公募REITs政策的引導，包括投資人對于穩定現金流的偏好、特定的資產類型都有一定的熱度。

　　李艷表示，對于不動產私募基金的未來展望，在投資方向上應順勢而動，相較于去年火熱的工業物流資產，2023年上半年公寓類、商業類資產熱度攀升，同時與公募REITs相關的資產前期的收購，整體更看好新經濟投資的方向。

　　從中長期的投資配置策略上，要緊跟產業的趨勢，聚焦城市圈和核心城市，同時把握消費動向。

　　在不動產私募基金行業新的市場環境下，要努力打造全鏈條的產品體系，這個體系涉及到從項目的拿地開發建設做起，包括建成之后的招商、招租、運營，以及到成熟階段的公募產品退出，能夠真正建立起一個閉合的不動產金融產業鏈條。同時輔以在開發建設上、工程上，以及存續期的商業運營管理上的能力價值創造。

　　據悉，元聯基金是一家不動產金融的私募基金管理企業，業務范圍包括類REITs、REITs、不動產收并購，包括涉及拿地、開發建設、代建、商業運營管理等地產類項目。