平安人壽近日披露，收購三家公司100%股權(quán)，以達(dá)到100%持有三個(gè)物流園區(qū)資產(chǎn)的目的。2023年以來，險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資熱情升溫，險(xiǎn)資活水流向不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出加速態(tài)勢(shì)。從投資偏好來看，險(xiǎn)資進(jìn)一步轉(zhuǎn)向追求長期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)，核心城市高性價(jià)比辦公類、商業(yè)類地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流等持有型不動(dòng)產(chǎn)在險(xiǎn)資中的受追捧程度明顯提升?？傮w來看，有穩(wěn)定現(xiàn)金流、有退出渠道的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，更受險(xiǎn)資青睞。

　　壽險(xiǎn)巨頭投資物流園

　　2月19日，平安人壽公告稱，公司收購鶴山市合能商貿(mào)有限公司（簡稱“鶴山合能”）、維龍（江門蓬江）供應(yīng)鏈管理有限公司（簡稱“維龍蓬江”）、安華維龍（西咸新區(qū)）倉儲(chǔ)服務(wù)有限公司三家公司100%股權(quán)，以達(dá)到100%持有位于江門鶴山、江門蓬江及西安空港的三個(gè)穩(wěn)定運(yùn)營物流園區(qū)資產(chǎn)的目的。目前，該投資項(xiàng)目已完成平安人壽內(nèi)部審批并已簽署股權(quán)收購協(xié)議等交易文件。

　　對(duì)于此次收購，平安人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)記者稱：“該交易屬于常規(guī)的資產(chǎn)配置安排。”

　　“倉儲(chǔ)物流等投資標(biāo)的屬于物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，也屬于民生工程方向，具有收益穩(wěn)定、韌性較強(qiáng)等特點(diǎn)，安全性、穩(wěn)健性高，符合保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債匹配標(biāo)準(zhǔn)?！币晃淮笮碗U(xiǎn)企人士表示。

　　經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，平安人壽是險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的“領(lǐng)頭羊”之一，近年來在大宗不動(dòng)產(chǎn)交易方面持續(xù)發(fā)力并大手筆加碼投資，包括以330億元收購凱德集團(tuán)旗下六個(gè)來福士資產(chǎn)包的部分股權(quán)、以50多億元接手北京遠(yuǎn)洋銳中心項(xiàng)目以及以不超過73.33億元投資4個(gè)北京、上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)及研發(fā)辦公項(xiàng)目等。

　　險(xiǎn)資加碼不動(dòng)產(chǎn)

　　事實(shí)上，2023年以來，險(xiǎn)資活水流向不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出加速態(tài)勢(shì)。平安人壽、友邦人壽、海保人壽、大家人壽、中郵人壽、泰康人壽、太保壽險(xiǎn)、建信人壽等多家險(xiǎn)企發(fā)布了40多份關(guān)于大額不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告。

　　從投資標(biāo)的來看，北京、上海重要地段的存量不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目受到險(xiǎn)資青睞。業(yè)內(nèi)人士指出，核心城市、核心區(qū)域的高性價(jià)比項(xiàng)目，是險(xiǎn)資配置資產(chǎn)、平衡收益與風(fēng)險(xiǎn)的常見選擇。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，相關(guān)項(xiàng)目大多位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的核心地段，資產(chǎn)質(zhì)量較好，將為后續(xù)獲取長期穩(wěn)定收益奠定基礎(chǔ)。

　　從近年來險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資偏好來看，也出現(xiàn)了一些變化，包括進(jìn)一步轉(zhuǎn)向追求長期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)。專家表示，這類資產(chǎn)可以貢獻(xiàn)長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且相較于固定收益類產(chǎn)品而言，具有更好的通脹避險(xiǎn)屬性，較好契合了保險(xiǎn)資金的長期收益要求。

　　看重“募投管退”機(jī)制

　　“近年來，險(xiǎn)資在配置不動(dòng)產(chǎn)方面，對(duì)辦公類、商業(yè)類以及康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲(chǔ)等領(lǐng)域具有一定偏好。”前述大型險(xiǎn)企人士表示：“尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲(chǔ)領(lǐng)域有穩(wěn)定現(xiàn)金流、有退出渠道的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，更受險(xiǎn)資青睞，險(xiǎn)資能夠通過公募REITs退出，項(xiàng)目流動(dòng)性有保證。”

　　險(xiǎn)資投資公募REITs，也更偏愛底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園和倉儲(chǔ)物流的項(xiàng)目。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，若按險(xiǎn)資戰(zhàn)略配售的相對(duì)占比計(jì)算，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中金普洛斯REIT、建信中關(guān)村REIT、嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏合肥高新REIT5只以產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流為底層資產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品，險(xiǎn)資對(duì)其戰(zhàn)略配售的相對(duì)份額占比在20%以上。若按險(xiǎn)資戰(zhàn)略配售金額（含擴(kuò)募）計(jì)算，中金普洛斯REIT的戰(zhàn)略配售金額排名首位，為近14億元。建信中關(guān)村REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT，險(xiǎn)資對(duì)其戰(zhàn)略配售金額均超過3億元。

　　多位行業(yè)人士透露，國際成熟市場(chǎng)險(xiǎn)資的不動(dòng)產(chǎn)配置比例一般在10%左右，而國內(nèi)險(xiǎn)資這一領(lǐng)域的配置比例相對(duì)較低，即便是頭部險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)的投資比例一般也未超過5%，未來擴(kuò)展的空間可期。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，總體來看，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)具備持續(xù)動(dòng)力，隨著公募REITs等金融工具日趨成熟，“募投管退”鏈條完整閉環(huán)，越來越多的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目有望獲得險(xiǎn)資的支持。

　　來源：·中證網(wǎng) 作者：薛瑾 黃一靈