2019年1-4月，房地產投資累計同比增速11.9%，創下了2014年11月以來的新高，1-8月的投資累計同比增速亦處于2015年以來的高位。投資增速好于過去四年，為房地產從嚴調控增加了底氣。值得注意的是：在經濟面臨下行壓力導致其他領域投資機會減少并疊加貨幣持續寬松的大背景下，資金涌入了房地產政策寬松但經濟欠發達的西部，帶動了西部房地產投資的高增長，1-8月西部的房地產投資增速達到了16%，顯著高于全國水平，更高于經濟較發達的東部及中部。

　　土地購置費、新開工、施工是房地產投資的三大構成要素：①1-7月土地購置費累計同比增速仍高達22%，好于2015年5月-2017年11月期間任何一個月的水平；②1-8月新開工累計同比增速為8.9%，遠高于調控由緊轉松的2014年、2012年及2009年上半年，而在調控由緊轉松的這三段時間窗口，新開工累計同比增速均為負值；③1-7月，施工面積累計同比增速創下了2015年以來的新高，1-8月的增速則是2015年以來的次高點。

　　但觀察土地購置面積和土地成交價款的累計同比增速，可以看到這兩個指標均處于2015年以來的底部，且均為負值，表明在當前時點房企拿地的意愿較低，將對2020年的土地購置費、新開工及施工三大指標的增速產生負面影響，因此，2020年的房地產投資增速將不容樂觀。

　　百城地價上行，供求增速平穩至8月份，100大中城市地價大多同比上漲，二、三線地價漲幅反而比一線大，究其原因：我們認為是貨幣持續寬松，而宏觀經濟仍未有明顯起色導致其他領域的投資機會未能增多，資金仍選擇了進入二、三線城市高價拿地，二線城市調控沒有一線嚴、住房供需矛盾比一線小、比三線大，因此地價漲幅最高，達到了36.8%，三、四線雖然住房供需矛盾不突出，但政策寬松，在貨幣持續寬松的大背景下，地價仍創下了32.5%的漲幅。觀察供應和成交面積，百城增速雖然整體平穩，但一、二線與三、四線呈相反趨勢：一、二線顯著增長，三、四線則下降。

　　與全國土地成交趨勢一致，前50強房企拿地整體偏謹慎全國土地成交面積及價款的增速如前述，均為負值，觀察前50強房企2019年以來的拿地面積及金額，1-8月的增速分別為-26.5%及-16.7%，且大部分50強房企的拿地增速為負值。

　　預計全年房地產投資有望達到9.5%的增長2019年行業融資形勢雖不利于房地產投資，但銷售形勢則對投資較有利：①房企拿地資金一部分來源于融資，2019年行業融資形勢自4月份開始收緊，目前仍呈不斷趨緊態勢；②房企拿地往往秉承“以銷定產”原則，目前行業銷售額增速仍呈現出較強的韌性，1-8月達到了6.7%，預計2019年將創下中國房地產銷售史少見的“五連增”。我們預計全年房地產投資增速有望達到9.5%，這個增速遠超我們2018年底的預測，也遠超市場絕大多數研究機構2018年底的預測。

　　風險若宏觀經濟大幅下滑而房地產政策又遲遲不轉暖，從而導致2019年房地產投資累計同比增速在四季度斷崖式下跌。