物業管理市場規模可達萬億。目前我國城鎮化率58.52％，距離發達國家80％的平均水平還有很大差距，城鎮化將帶來房屋竣工面積持續不斷增加，這為物業行業發展開拓了廣闊發展空間。存量房以及老舊住宅區為物業管理行業提供了巨大的市場空間，根據我們測算存量房中沒有物業管理的面積達105億平方米。根據中國指數研究院數據，預計到2020年，全國物業管理面積達到235億平方米，全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。

　　頭部物業企業通過品牌、管理、資本等多重優勢擴張。整個物業行業集中度正快速提升，其中百強企業市場份額逐年提升，由2014年19.5%提升至2017年32.42%。百強物業企業的增速呈現分化，規模越大的物業企業增速越快，呈現階梯狀。具體看到頭部物業企業，其中TOP10物業企業增速遠遠快于百強平均企業，2016年營業收入增速41.58%，2017年營業收入增速37.6%遠高于百強企業平均值。

　　海外經驗：高度分工化，物業龍頭通過拓展服務領域、持續并購成長。1）美國的物業慣常模式是委托物業管理公司管理，物業公司分為物業經理人公司和物業基礎服務公司，呈現高度分工化。2）物業五大行基礎物業服務外包比例大，服務范圍不僅僅是物業管理服務，而是全方位的房地產服務。3）海外龍頭物業企業主要通過不斷的外延并購和拓展服務范圍成長起來。

　　物業企業把持流量入口，增值服務多元化，增長潛力巨大。物業企業天然具有吸引客戶的根基，同時把守著社區巨大的流量入口，具有很好的變現渠道及方式。增值業務比如公共空間管理、入戶廣告、家庭服務、合同能源管理、社區服務平臺、電商入口等多種方式都可以實現流量變現，增值業務毛利率遠高于基礎物業毛利率，增長潛力巨大。

　　發展趨勢：物業企業加大軟硬件智能化改造力度。物業企業加大投入進行智能化改造，設施設備機械化、智能化升級改造，大幅度降本增效、提高服務水平。百強企業建立智能化管控平臺，進一步開創智能化生態格局，提升管控效率。2017年百強企業實現智能化投入均值為716.22萬元，較2016年提高49.82%。

　　投資策略：物業行業具有穩定現金流，輕資產，ROE高等特點，屬于剛需型行業，受外圍大環境影響小，業績呈高增長趨勢。我們建議關注【南都物業(603506)、股吧】（A股唯一物業標的）、綠城服務（品牌度高，內生競爭力強）、碧桂園服務（背靠碧桂園，業績增長確定）、彩生活（增值服務具有特色）。

　　風險提示：勞務成本上漲風險、市場競爭加劇風險、房地產調控風險。