核心觀點：

　　政策環境綜述：地方調控頻率下降，政策壓力逐步緩解18年10月，中央層面政策未出現轉向，堅持房地產調控與推動非戶籍人口落戶并行。而地方層面調控頻率下降，“四限”方面僅有襄陽出臺限價政策。此外，人才、公積金政策持續落地，出臺頻率同樣有所下降。值得注意的是，10月部分城市出臺預售監管政策，中山更推出16宗“現售”地塊，目前來看，中山現售地塊流拍率較高，對于市場影響有限。

　　成交市場綜述：重點城市景氣度繼續下行，成交增速大幅收窄根據房管局數據，10月40個重點城市成交面積同比上漲1.2%。分城市看，4大一線和23個三線城市同比分別上漲15.2%和13.7%，而13個二線城市同比下降10.0%。推盤方面，從我們跟蹤的26城市商品房推盤數據來看，一二三線城市10月推盤低基數下同比分別上升300.6%、46.6%和96.6%。批售比方面，重點城市批售比跌到枯榮線以下的位置（批售比土地市場綜述：單月成交建面增速轉負，市場持續降溫300城市10月住宅用地推出規劃1.07億平米（環比+4%，同比+10%），成交規劃建面7181萬方（環比-11%，同比-12%），成交土地出讓金2310億元（環比-12%，同比-31%），整體來看，宅地市場量價齊降，供給/成交建面持續上升至1.31，分線出讓金同比均下滑，整體溢價率低位下行，流拍率高位小幅上升，土地市場繼續降溫。

　　資金環境綜述：五城首套房貸利率年內首次回落，資金面邊際改善按揭貸方面，融360數據顯示，2018年10月首套、二套房貸利率分別為5.71%、6.07%，較9月均上升0.01pct，增速進一步放緩。五城（北京、廣州、杭州、南京、武漢）首套房貸利率環比出現回落，二套房貸利率也有三城（北京、武漢、蘇州）環比下降，資金層面邊際改善。板塊投資方面，政策具備潛在的邊際改善基礎，板塊估值下行壓力有所緩解。alpha層面，周期窄幅波動使得房企競爭力回歸到內生增長性，除資源（土地+資金）競爭外，管理的優勝劣汰將進一步凸顯，集中度提升不可逆轉，龍頭未來業績增長具備支撐。考慮業績增長后19年動態PE不到6倍，龍頭公司具備投資價值。

　　風險提示資金面繼續收緊對需求端以及房企經營的負面影響持續擴大；行業庫存抬升快于預期；政策調控力度進一步加大；按揭貸利率持續上行。