地產(chǎn)：再待政策 薦8股 2016-01-19 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：中金公司 研究員：寧?kù)o鞭

　　[摘要]

　　行業(yè)近況國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2015年1~12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況。投資增速1.0%，累計(jì)新開(kāi)工面積同比下降14.0%，累計(jì)銷售面積同比上升6.5%。

　　評(píng)論12月投資繼續(xù)下行，全年增速略低于預(yù)期：12月單月投資增速下降1.9%，雖較11月單月的-5.1%有所收窄，但仍拖累全年累計(jì)投資增速下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至1.0%，低于我們2.0%的預(yù)期；12月單月新開(kāi)工降幅收縮，同比下降6.7%（11月單月-20.9%），全年累計(jì)新開(kāi)工同比下降14.0%。全年累計(jì)土地購(gòu)臵面積和成交價(jià)款降幅也分別收窄1.4/2.1個(gè)百分點(diǎn)至-31.7%/-23.9%（前11月：-33.1%/-26.0%），與開(kāi)發(fā)商因銷售表現(xiàn)良好，在最后一個(gè)季度拿地提速相關(guān)。

　　銷售繼續(xù)維持上漲態(tài)勢(shì)，全年表現(xiàn)符合預(yù)期：2015全年銷售同比上升6.5%（中金預(yù)測(cè)6%），符合預(yù)期。12月單月銷售在去年較高的基數(shù)上同比小幅上漲1.6%，環(huán)比大幅上升34%，而我們觀察的30大城市12月份商品房銷售面積同比上漲8.1%，好于全國(guó)平均水平，表明三、四線城市市場(chǎng)情況依然不容樂(lè)觀。2015全年銷售額同比增長(zhǎng)14.4%，也與我們預(yù)期的14%一致。

　　到位資金同比提速：12月單月到位資金同比增速6.4%，拉動(dòng)整體到位資金同比增速由前11個(gè)月的2.2%上升至全年的2.6%。到位資金中，其他資金來(lái)源（主要是按揭貸款）單月同比大幅增長(zhǎng)18.3%，這與我們觀察到的全國(guó)按揭貸款額度年底放松趨勢(shì)相吻合。

　　2016年全國(guó)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)：投資數(shù)據(jù)+5%，新開(kāi)工增速-8%，銷售面積-5%，銷售均價(jià)+5%，銷售額與2015年基本持平。

　　估值與建議全國(guó)投資數(shù)據(jù)的失速使得政策短期內(nèi)刺激概率提高，同時(shí)也說(shuō)明此輪去庫(kù)存到再庫(kù)存將比以往時(shí)間要長(zhǎng)；1季度地產(chǎn)股抓主題。1季度以來(lái)地產(chǎn)股估值已經(jīng)顯著下行，而臨近春節(jié)假期，成交推盤(pán)進(jìn)入季節(jié)性淡季，我們建議1季度下旬布局主題地產(chǎn)股，其中區(qū)域發(fā)展主題包括華夏幸福（未覆蓋）、首開(kāi)股份、浦東金橋、陸家嘴、中洲控股（未覆蓋）；國(guó)企改革主題包括華發(fā)股份、中華企業(yè)、上實(shí)發(fā)展（未覆蓋）等。

　　風(fēng)險(xiǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行。