地產(chǎn)：政策寬松預(yù)期加強(qiáng) 薦12股 2015-12-17 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：廣發(fā)證券 研究員：樂加棟 郭鎮(zhèn)

　　[摘要]

　　核心觀點(diǎn)：

　　11月商品房成交創(chuàng)年內(nèi)單月新高，超市場預(yù)期11月全國商品房成交表現(xiàn)活躍，我們監(jiān)控的全國44城市成交指數(shù)11月為377，較10月環(huán)比上升4%，與去年同期相比上升13%，增幅與10月相比下降了2個百分點(diǎn)。11月39城市住宅成交指數(shù)為404，環(huán)比上升3%，同比增長13%。11月商品房成交環(huán)比繼續(xù)走高，并創(chuàng)年內(nèi)單月新高，同比在去年高基數(shù)的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，盡管增速略有收窄，但收窄幅度較小，超市場預(yù)期（之前市場預(yù)期11月同比增速會出現(xiàn)明顯的放緩）。我們認(rèn)為，銷售表現(xiàn)超預(yù)期主要有兩個方面的原因，一方面是四季度以來行業(yè)寬松利好政策出臺頻率較高，特別是在住房金融服務(wù)方面降低購房成本，對于需求的推動作用較為明顯，另一方面，二三線城市的房價盡管環(huán)比跌幅在收窄，但同比數(shù)據(jù)依然還沒有轉(zhuǎn)正，并且，開發(fā)商在四季度通常會加大供貨和促銷的力度，為年度銷售目標(biāo)沖量，而這些都會對需求產(chǎn)生較強(qiáng)的促進(jìn)作用。

　　各線城市成交均呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，但房價繼續(xù)分化11月各線城市成交環(huán)比均實(shí)現(xiàn)上漲，一線、二線和三線城市分別環(huán)比上漲10.27%、3.39%和24.6%，同比來看，各線城市同比也均呈現(xiàn)增長，其中一線繼續(xù)同比領(lǐng)增，但值得一提的是，本月三線同比增幅小幅擴(kuò)大至7.42%。房價方面，一線城市環(huán)比繼續(xù)上漲，二線環(huán)比止跌弱回升，而三線則環(huán)比繼續(xù)下滑，漲價動力依然不足。

　　本月觀點(diǎn)整體來看，近期高層對于房地產(chǎn)去庫存的頻繁表態(tài)，加強(qiáng)了市場對于后續(xù)跟進(jìn)政策的預(yù)期。在未來政策預(yù)期方面，則是著眼于化解房地產(chǎn)庫存問題，預(yù)計后續(xù)配套將繼續(xù)圍繞降低實(shí)際購房成本展開，包括保障房貨幣化、稅費(fèi)減免優(yōu)惠加大等，且政策受益人群將擴(kuò)大至農(nóng)民工（中央政治局會議提到“加快農(nóng)民工市民化”），最終從需求端化解房地產(chǎn)庫存。而在成交方面，展望今年12月到明年一季度，我們認(rèn)為，如果行業(yè)各個層面已出臺的利好政策能夠全面落實(shí)，那么對于未來三個月的行業(yè)成交面積將繼續(xù)起到積極的推動作用，明年一季度行業(yè)成交面積的同比數(shù)據(jù)可能是上升的，而非市場目前預(yù)期的下降。板塊投資方面，我們推薦新挖掘的轉(zhuǎn)型標(biāo)的廣東明珠、海德股份、萬通地產(chǎn)、廣宇集團(tuán)、臥龍地產(chǎn)和浙江廣廈；繼續(xù)推薦國企改革標(biāo)的嘉寶集團(tuán)、京投銀泰、合肥城建、嘉凱城、魯商置業(yè)；主流地產(chǎn)股關(guān)注有估值安全邊際的萬科A、保利地產(chǎn)。

　　風(fēng)險提示利好政策落地進(jìn)度不及預(yù)期。行業(yè)銷售增速低于預(yù)期。