地產(chǎn)：展望地產(chǎn)新格局 挖掘行業(yè)新機(jī)遇 2015-12-15 類別：行業(yè)研究 機(jī)構(gòu)：廣發(fā)證券 研究員：樂加棟 郭鎮(zhèn) 金山

　　[摘要]

　　核心觀點(diǎn)：

　　基本面回顧與展望：去庫存之旅正式開啟15年基本面整體量升價(jià)升，預(yù)計(jì)16年將逐步進(jìn)入量跌價(jià)升。成交方面，考慮到利好政策密集出臺(tái)的積極作用，預(yù)計(jì)16年全國商品房銷售面積同比-2.6%，金額同比+1.2%。房價(jià)繼續(xù)分化，看好一線和重點(diǎn)二線城市，大多城市新增供給下降，但是存量供給仍龐大，去庫存繼續(xù)推進(jìn)。土地市場(chǎng)上，房企更親睞重點(diǎn)城市，但地價(jià)相對(duì)房價(jià)依然較貴，二手地交易將繼續(xù)增多。

　　預(yù)計(jì)16年新開工同比-5.4%，房地產(chǎn)投資同比+2.2%。

　　主流地產(chǎn)股策略：盼冬季漸暖，防料峭春寒受益于利好政策密集出臺(tái)和近期成交活躍，同時(shí)考慮盈利改善、估值修復(fù)和資本運(yùn)作，主流地產(chǎn)股將有機(jī)會(huì)獲得階段性的超額收益。同時(shí)建議關(guān)注房地產(chǎn)金融大資管時(shí)代的領(lǐng)導(dǎo)者、跨界轉(zhuǎn)型房企以及國企改革標(biāo)的。

　　不動(dòng)產(chǎn)與金融深度結(jié)合，未來行業(yè)大勢(shì)所趨未來十年不動(dòng)產(chǎn)與金融深度結(jié)合將是重要演進(jìn)方向。無風(fēng)險(xiǎn)利率下行背景下，迎來房地產(chǎn)大資管時(shí)代。資產(chǎn)端，看好優(yōu)質(zhì)持有型不動(dòng)產(chǎn)（核心城市寫字樓、優(yōu)質(zhì)零售和物流地產(chǎn)，回報(bào)率5%-9%），險(xiǎn)資也頻繁舉牌擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的運(yùn)營房企。渠道端，關(guān)注股權(quán)型REITs進(jìn)展，同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)模式，看好輕資產(chǎn)運(yùn)營平臺(tái)，例如綠地金服圍繞房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈投融資市場(chǎng)構(gòu)建的多層次業(yè)務(wù)模式和全方位業(yè)務(wù)平臺(tái)，以及嘉寶集團(tuán)/光大安石房地產(chǎn)私募股權(quán)基金對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)特運(yùn)作模式。

　　轉(zhuǎn)型股研究策略：跨界轉(zhuǎn)型分類別、重增發(fā)、早布局15年是房企轉(zhuǎn)型呈井噴態(tài)勢(shì)，16年將持續(xù)蓬勃發(fā)展。我們將這些房企分為跨界（市值200億以上民企/100億以上國企）和轉(zhuǎn)型。跨界房企投資要重視節(jié)奏，節(jié)點(diǎn)1是股價(jià)在每股RNAV或增發(fā)價(jià)下，節(jié)點(diǎn)2是增發(fā)方案提出或完成。轉(zhuǎn)型房企我們提出了三階段投資理論，轉(zhuǎn)型過程分為潛在、落地和兌現(xiàn)，關(guān)注處于潛在和落地早期或轉(zhuǎn)型發(fā)展空間較大的房企。目前主推：廣東明珠、海德股份、萬通地產(chǎn)、廣宇集團(tuán)、臥龍地產(chǎn)、浙江廣廈。

　　風(fēng)口中的國企改革：嘉寶、京投、合肥城建、嘉凱城、魯商國改投資主線兩條，1是大集團(tuán)小公司，集團(tuán)資產(chǎn)注入整合預(yù)期空間大，2是引入戰(zhàn)投并實(shí)施中長期激勵(lì)預(yù)期。當(dāng)前我們梳理了集團(tuán)和公司兩個(gè)層面上的改革進(jìn)程，資源重新配置整合/優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市平臺(tái)，以及實(shí)施中長期股權(quán)激勵(lì)/員工持股計(jì)劃/引入戰(zhàn)投是兩個(gè)主要推進(jìn)的方面。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示房地產(chǎn)金融政策推進(jìn)不及預(yù)期。房企轉(zhuǎn)型和國改進(jìn)度低于預(yù)期。