近期，上交所“REITs投資大家談”之聚焦REITs產品投資價值判斷活動舉行，來自券商、公募基金、保險機構的行業專家出席活動，線下近百名研究員、投資經理等一線投資人員參加。

　　活動中，中金公司（601995）研究部分析師裴佳敏、國金基金REITs投資部執行董事張若然、同方全球人壽資管部不動產投資負責人蔣夢杰三位行業專家，從投研、存續期管理等角度出發，探討當前REITs投資價值、收費公路REITs項目估值和投資邏輯。

　　三位專家認為，今年以來REITs市場表現良好，整體估值處于合理區間，其中收費公路REITs估值仍處于相對較低水平，適合穩健型投資者需求。

　　今年以來，REITs市場整體回報表現優于其他大類資產。截至8月23日，中證REITs全收益指數今年以來上漲近11.38%，近一月REITs平均換手率接近1%，市場回暖趨勢明顯，交投活躍度上升。

　　裴佳敏表示，REITs市場從2022年以來已走過一個完整市場化周期，市場機制韌性不斷增強，特別是今年以來，市場整體升溫。從投資者關注的分派率看，產權REITs市值加權可供分派率為4.62%，同期中證紅利指數股息率為5.13%，經營權REITs市值加權IRR為6.52%，與中債十年期國債到期收益率的利差約在430BP，估值區間整體合理。

　　以收費公路行業而言，部分高速REITs經歷市場調整后已逐漸企穩，REITs高比例強制分紅的特點更加適合穩健型投資者的需求。蔣夢杰認為，過去一年部分產品受業績不及預期、資金輪動等因素影響，高速REITs估值出現下行，從近一個月二級市場表現看，基本面已基本企穩，估值繼續向下空間預計有限。

　　在蔣夢杰看來，從業績角度看，三季度往往是高速公路傳統旺季，相較上半年業績或有明顯改善，“目前，中證REITs全收益實時指數已發布，前三大成份券均為收費公路REITs，后續若推出指數產品，板塊將迎來更多增量資金，板塊投資價值進一步顯現”。

　　收費公路REITs產品估值定價一直是投資者關注的焦點。談及收費公路板塊估值，張若然表示，實踐中無論是IRR還是現金流分派率，因不同項目之間存在“本金攤還和分紅”差異和預期差異，一定程度上增加了產品間橫向比較分析的難度，這可以通過調整估值指標予以解決。

　　本次活動系今年以來舉辦的第三期“投資大家談”活動，對于凝聚REITs大類資產投資共識，助力建設投融互動、投融互信的REITs市場生態起到了積極作用。

　　隨著國家發展改革委《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》的發布，REITs市場常態化發行明顯加快，今年以來全市場已上市REITs12單，其中上交所9單，產品底層資產類型持續擴容，消費類基礎設施、水電、陸上風電等新型大類資產持續“上新”，規模效應持續顯現。