發(fā)展趨勢
行業(yè)格局和趨勢
展望2020年,經(jīng)濟下行的大背景疊加新冠肺炎疫情沖擊之下,中央全面做好“六穩(wěn)”(穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期)工作訴求強烈,穩(wěn)健的貨幣政策料將保持靈活適度,繼續(xù)加強逆周期調(diào)節(jié)和結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度,保障貨幣流動性合理充裕,以對沖經(jīng)濟下行壓力。房地產(chǎn)調(diào)控政策在紅線之內(nèi)仍有空間,因城施策將全面落實、更趨靈活,疫情影響下政策扶持和邊際放松預(yù)期增大,市場短期震蕩將帶來更多結(jié)構(gòu)性機會,而長效機制建設(shè)將繼續(xù)聚焦供給端改革,從中長期引導(dǎo)住房供需平衡。因此,2020年房地產(chǎn)市場將延續(xù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭,企業(yè)規(guī)模增長將進入平穩(wěn)期,整體維持穩(wěn)中有升。
在這樣的背景下,房企銷售業(yè)績將加速分化,市場集中度將持續(xù)提升。部分具備規(guī)模及資金優(yōu)勢的企業(yè)將會繼續(xù)保持競爭優(yōu)勢。因此對于多數(shù)企業(yè)來說,第一要務(wù)仍是防范風(fēng)險,以便更好適應(yīng)市場調(diào)整。業(yè)績規(guī)模在處于企業(yè)戰(zhàn)略重要位置的同時,房企也將更多關(guān)注自身組織管控、品牌價值、項目品質(zhì)、產(chǎn)品打造、服務(wù)水平等核心競爭力,通過高質(zhì)量的發(fā)展方可實現(xiàn)可持續(xù)的規(guī)?；l(fā)展。
核心競爭力
報告期內(nèi)核心競爭力分析 (一)卓越的經(jīng)營模式 我國城鎮(zhèn)化率與居民居住水平的不斷提升離不開住宅開發(fā)的不斷發(fā)展;人民對美好生活需求、提升生活品質(zhì)的向往則離不開商業(yè)運營的欣欣向榮。公司多年來堅持“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動模式,已穩(wěn)步實現(xiàn)并將不斷加強對房地產(chǎn)開發(fā)、投資及商業(yè)運營管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的覆蓋,相比于聚焦商業(yè)運營的公司,公司的住宅開發(fā)在充分競爭市場中不斷成長,具有較高的項目操盤與資金回籠能力;而相比深耕住宅開發(fā)的公司,公司在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)?；_發(fā)與運營方面具有一定優(yōu)勢,能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流。通過對經(jīng)營戰(zhàn)略的堅持和經(jīng)營模式的優(yōu)化,公司一直致力于拓展自身在激烈商業(yè)競爭中的生存空間。公司配備成熟的商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營管理團隊,以獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和建設(shè)一流運營能力為基礎(chǔ),以建設(shè)“有情懷、不復(fù)制、具規(guī)?！钡母咂焚|(zhì)購物中心為目標(biāo),在全國范圍內(nèi)布局。報告期內(nèi),公司21座吾悅廣場實現(xiàn)精彩滿鋪開業(yè),開業(yè)運營的吾悅廣場累計達(dá)到63座,公司“吾悅”的品牌知名度不斷提高,已被全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟和中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100研究組評為“2019年中國商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀產(chǎn)品線TOP10”。 住宅與商業(yè)共同承載著我們對美麗家園的向往,公司將持續(xù)挖掘雙輪驅(qū)動模式的內(nèi)涵,不斷審視住宅與商業(yè)的關(guān)系與定位,通過二者聯(lián)動,實現(xiàn)資源與品牌的共享。 (二)土地儲備充足,聚焦重點城市群發(fā)展 公司堅持深耕長三角區(qū)域,并聚焦其他核心城市群,形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系。報告期末,公司在全國105個大中型城市合計擁有土地儲備1.24億平方米,足以滿足未來2-3年的開發(fā)運營所需。公司在全國最具經(jīng)濟活力和人口密度最高的地區(qū)布局,其中一、二線城市占公司總土地儲備的38.30%,長三角區(qū)域三、四線城市占公司總土地儲備的36.00%。區(qū)域良好的基本面將為公司發(fā)展帶來更為廣闊的空間,保證公司在不同形勢下從容應(yīng)對市場變化,為穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展提供了保障。 (三)良好的品牌影響力 公司在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中具有較強競爭力。報告期內(nèi),公司榮膺中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及上海易居房地產(chǎn)研究院評測的“2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力10強”第8位、“2019中國房地產(chǎn)上市公司創(chuàng)新能力五強”第1位、“2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營10強”第2位、“2018中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌價值10強”第5位及“2019中國房地產(chǎn)上市公司A股十強”第3位。根據(jù)克而瑞信息集團(CRIC)發(fā)布的《2019年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜,公司房地產(chǎn)銷售面積與銷售金額在全國房地產(chǎn)企業(yè)中排名第8位。同時,公司被鳳凰網(wǎng)評為“中國房地產(chǎn)年度最具影響力企業(yè)”。 (四)高效進取的經(jīng)營團隊 十年間公司銷售規(guī)模從105億發(fā)展到今天的2,708億,行業(yè)排名從第35名到第8名,這離不開新城人的高凝聚力、執(zhí)行力與學(xué)習(xí)力。公司的管理層以及中層干部的穩(wěn)定性在業(yè)內(nèi)領(lǐng)先,為公司一直以來的穩(wěn)步發(fā)展保駕護航。公司執(zhí)行力強,決策速度快,具有較高的進取心,這些源于公司長期積累的“奮斗者”文化。謙虛學(xué)習(xí)優(yōu)秀的企業(yè)和同行,不斷對標(biāo)與反思也是新城持續(xù)堅持的文化。優(yōu)秀的能力已滲透到公司各個角落,在新的十年里新城人將繼續(xù)秉持空杯心態(tài),把成功歸零,持續(xù)優(yōu)化,行穩(wěn)致遠(yuǎn)。 (五)全方位的激勵機制 公司通過各項激勵機制把員工個人和公司發(fā)展融為一體?！断拗菩怨善奔钣媱潯繁Ｕ狭斯九c高管及骨干管理人員同心共創(chuàng)、共享成就;“新城合伙人”跟投制度及“共創(chuàng)、共擔(dān)、共享”計劃實現(xiàn)了項目管理團隊績效與項目經(jīng)營業(yè)績掛鉤;“競創(chuàng)百億”計劃鼓勵更多城市公司深耕所在區(qū)域,提高市場占有率。全方位多層次的激勵機制,把公司打造成創(chuàng)業(yè)平臺,激發(fā)了全員創(chuàng)業(yè)熱情,使全員都主動參與到公司經(jīng)營中去。 (六)卓越的人才管理機制 人才是新城生存發(fā)展的根本,選賢任能為公司的穩(wěn)步發(fā)展保駕護航。公司在發(fā)展中不斷引進優(yōu)秀人才,建立高素質(zhì)梯度化的人才隊伍,以優(yōu)秀人才促進公司更高水平的發(fā)展。相關(guān)行業(yè)頂尖人才不斷加入公司高管團隊,為發(fā)展的公司在商業(yè)管理創(chuàng)新、組織人力變革等方面作了前瞻性的規(guī)劃。公司也十分注重儲備和培養(yǎng)后備力量,不斷完善內(nèi)部人才培養(yǎng)及晉升機制,注重人才關(guān)懷和人才梯隊建設(shè),優(yōu)選人才,優(yōu)培人才,優(yōu)待人才,提升各能級內(nèi)部人才供給比例,做好跨區(qū)劃人才的調(diào)配工作,建立流動、健康的人才發(fā)展機制,大膽啟用年輕優(yōu)秀人才,公司校招的“新?！比瞬排囵B(yǎng)計劃已為公司培養(yǎng)了數(shù)十位中高級管理人員。公司尊重人才,為員工創(chuàng)造價值提升的平臺,使員工與公司共同成長。
經(jīng)營計劃
經(jīng)營計劃
面對2020年初爆發(fā)的新冠肺炎疫情,公司在做好各項準(zhǔn)備工作、保障員工安全的前提下加快復(fù)工進度,恢復(fù)正常經(jīng)營狀態(tài)。同時公司也注意到,本次疫情對人們的就業(yè)模式、消費模式、商業(yè)的運行模式產(chǎn)生巨大的影響,商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老等細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒃杏碌陌l(fā)展機遇。新常態(tài)下,房地產(chǎn)市場趨于理性增長,公司將在夯實主業(yè)的同時,整合多樣化資源,適度拓寬相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈尋求業(yè)務(wù)協(xié)同,以實現(xiàn)主業(yè)資源再挖掘和業(yè)績的可持續(xù)增長,增添發(fā)展新動力。
在行業(yè)競爭加劇、賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的環(huán)境下,公司將從圍繞客戶需求的變化來優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、升級產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)、加大產(chǎn)品研發(fā)的創(chuàng)新;從外觀和科技等方面進行產(chǎn)品創(chuàng)新,在打造高品質(zhì)、迎合新時代審美的建筑外觀基礎(chǔ)上,升級內(nèi)部居住體驗,實現(xiàn)產(chǎn)品和生活方式的重塑,以創(chuàng)新創(chuàng)造價值;堅持科技賦能,通過對物聯(lián)網(wǎng)、人工智能和社區(qū)運營等各類資源的整合,為小區(qū)居住者提供更加便捷的居住服務(wù)。以聚焦市場和客戶的敏感點和痛點,打造價值、服務(wù)和口碑,實現(xiàn)產(chǎn)品紅利。
其次,公司將繼續(xù)優(yōu)化和升級營銷標(biāo)準(zhǔn)動作,優(yōu)化活動節(jié)點,匹配運營提速要求、契合銷售需要。在活動類型方面,通過調(diào)整活動方式,采用城市性活動、公益性活動、特色節(jié)慶活動、政府賽事組織等形式,在保證活動效果的同時,實現(xiàn)費用管控。
隨著行業(yè)銷售規(guī)模突破15萬億,進入峰值橫盤時代,行業(yè)集中度聚焦,2020年公司將追求高質(zhì)量、穩(wěn)健、可持續(xù)增長,全面優(yōu)化投資力、運營力、營銷力、產(chǎn)品力、服務(wù)力、組織力,加快信息化建設(shè),提升利潤水平。公司將對外界環(huán)境保持冷靜、客觀的判斷,堅持雙輪驅(qū)動的高質(zhì)量發(fā)展方向,全力減少新冠肺炎疫情給公司經(jīng)營銷售帶來的不利影響,力爭2020年合同銷售金額達(dá)到2,500億元。
在線上線下加速融合,消費愈加追求理性與品質(zhì)的背景下,公司在2020年中將堅定執(zhí)行“幸福商業(yè)”的經(jīng)營理念,切實落實“投資價值、經(jīng)營價值、消費價值、平臺價值”四位一體的新城幸福商業(yè)價值體系。對標(biāo)業(yè)內(nèi)先進,通過打造具有個性化IP的吾悅廣場,提高經(jīng)營能力和競爭力,造就一批標(biāo)桿性吾悅廣場,展現(xiàn)新城商業(yè)的價值標(biāo)簽。同時,提升組織效能,建立健全公司商業(yè)管理人才體系及梯隊,完善三級管理架構(gòu)并提高人均利潤產(chǎn)出。新冠肺炎疫情的侵襲致使公司綜合體項目開發(fā)建設(shè)進度、已開業(yè)運營商場租金收入受到影響。2020年公司將對綜合體拓展、商場管理權(quán)責(zé)深層梳理,提升商業(yè)經(jīng)營管理的系統(tǒng)能力,全面優(yōu)化商業(yè)管理業(yè)務(wù)體系,確保經(jīng)營目標(biāo)的達(dá)成。年內(nèi)公司計劃新開業(yè)吾悅廣場30座,總收入超過55億元。
2020年,公司計劃新開工項目90個,新開工建筑面積1,665.08萬平方米,其中,住宅項目867.34萬平方米,商業(yè)綜合體項目797.74萬平方米。公司計劃竣工項目225個,預(yù)計竣工總建筑面積3,596.53萬平方米,其中,住宅項目2,556.52萬平方米,商業(yè)綜合體項目1040.01萬平方米。
1、新的法規(guī)對項目審批要求進一步嚴(yán)格,使開發(fā)項目的證照辦理速度滯后而影響開發(fā)節(jié)奏;
2、涉及拆遷的項目拆遷進度可能對開發(fā)計劃產(chǎn)生影響;
3、其他不可預(yù)測的重大事項對項目工期產(chǎn)生的影響。
2020年經(jīng)營計劃是公司依據(jù)自身業(yè)務(wù)能力制定,并不代表公司對2020年度的盈利預(yù)測,亦非公司承諾,能否實現(xiàn)取決于市場狀況變化、經(jīng)營團隊努力程度等諸多因素,存在很大的不確定性,敬請投資者特別注意。
市場風(fēng)險
可能面對的風(fēng)險
1、政策調(diào)控風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策影響較大,未來國家房地產(chǎn)調(diào)控政策不會變,核心以“穩(wěn)”為主,強調(diào)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”,以防市場大起大落,對房企在獲取土地、項目融資開發(fā)等方面會產(chǎn)生相應(yīng)的影響。公司將通過不斷深入“一城一策”和“一項一策”的研究,在不同城市的不同政策中尋找投資機會,找到夾縫中的機會,保持穩(wěn)中求進及行業(yè)地位。
2、市場風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了二十年的高速發(fā)展。目前,主要城市的商品住宅仍然供不應(yīng)求,但受宏觀經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控、產(chǎn)業(yè)升級和人口結(jié)構(gòu)變化等因素影響,近年來我國的商品房的需求增速放緩。同時,由于房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟呈正相關(guān)關(guān)系,房價受到國際及國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢、政策變化、甚至新冠疫情等多方面因素的影響,可能會產(chǎn)生房價震蕩風(fēng)險。公司將加強市場監(jiān)測,預(yù)判風(fēng)險,靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略,及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營銷策略及區(qū)域布局。
3、經(jīng)營風(fēng)險
房地產(chǎn)項目開發(fā)具有周期長、投資大、涉及相關(guān)行業(yè)多等特點,項目建設(shè)環(huán)節(jié)繁多,公司在經(jīng)營過程中可能面臨銷售環(huán)境的變化、產(chǎn)品與原材料價格波動、城市規(guī)劃調(diào)整、拆遷等外部因素,導(dǎo)致公司的房地產(chǎn)項目產(chǎn)生開發(fā)與銷售難度增大、項目盈利空間縮小等業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險,并在土地儲備管理、工程質(zhì)量管理和安全生產(chǎn)管理中面臨一定的挑戰(zhàn),公司在經(jīng)營中若不能及時應(yīng)對和妥善解決上述問題,可能會對公司經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生一定的影響。公司將把控項目進度,強化運營管理,保障節(jié)點,做好品質(zhì)風(fēng)控,保證業(yè)績的平穩(wěn)增長。
4、財務(wù)風(fēng)險
公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)。公司近年來業(yè)務(wù)擴張速度較快,用于項目開發(fā)的投入較多,公司將繼續(xù)秉持底線思維,繼續(xù)堅持快速回款的策略,加強現(xiàn)金流管控,合理運用融資方式,有效降低財務(wù)杠桿風(fēng)險,確保公司資金鏈安全,防范公司在市場經(jīng)營環(huán)境出現(xiàn)波動或者融資環(huán)境發(fā)生變化時可能面臨的資金周轉(zhuǎn)壓力和償債風(fēng)險,保障公司走得快、走得穩(wěn)。截至報告期末,公司持有貨幣資金639.41億元,遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的有息負(fù)債306.02億元(不含控股股東關(guān)聯(lián)借款)。
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